Як стати резидентом індустріального парку в Україні: покрокова інструкція 2026

Індустріальний парк — це найшвидший спосіб запустити виробництво в Україні на підготовленому майданчику: із під'їзними шляхами, електрикою, газом і водою, без багаторічної тяганини зі зміною цільового призначення землі. Але щоб отримати доступ до інфраструктури й податкових пільг, компанія має пройти формальну процедуру та стати учасником парку. Розповідаємо, як це працює у 2026 році.

Хто є хто в індустріальному парку

Правила гри визначає Закон України «Про індустріальні парки» № 5018-VI. У парку три ключові ролі:

• Ініціатор створення — власник або орендар землі, який ухвалює рішення про створення парку, розробляє його концепцію та подає документи до Реєстру. Парк створюють на строк не менше 30 років.
• Керуюча компанія — юридична особа, яка облаштовує територію, будує інженерні мережі та укладає договори з учасниками.
• Учасник — суб'єкт господарювання, який веде господарську діяльність у межах парку на підставі договору з керуючою компанією. У побуті таку компанію частіше називають «резидентом», але в законодавстві та податкових нормах вживається саме термін «учасник» — на це варто зважати, коли оформлюєте документи.

Реєстр індустріальних (промислових) парків веде Міністерство економіки. Рішення про включення парку до Реєстру ухвалює Кабінет Міністрів України. Саме факт перебування парку в Реєстрі відкриває доступ до податкових і митних пільг.

Хто може стати учасником

Формально — будь-який суб'єкт господарювання, що уклав договір із керуючою компанією. Практично коло звужують два фільтри.

Перший — концепція конкретного парку. У ній прописані дозволені види діяльності. Якщо парк орієнтований на переробну промисловість, склад побутової хімії з підакцизною продукцією туди не зайде.

Другий — умови податкових пільг. Звільнення від податку на прибуток поширюється не на всіх, а на учасників, які працюють у сферах переробної промисловості, збирання та оброблення відходів або науково-технічної діяльності. Тож торговельна чи суто девелоперська компанія отримає інфраструктуру, але не отримає нульової ставки.

Найчастіше учасниками стають виробники обладнання й комплектуючих, підприємства агропереробки, виробники будматеріалів, пакування, меблів, а також логістичні оператори, яким потрібен доступ до магістралі й великі електропотужності.

Крок 1. Сформулюйте технічне завдання

До першої зустрічі з керуючою компанією варто мати відповіді на п'ять питань:

• яка площа ділянки потрібна під забудову й благоустрій;
• скільки електричної потужності споживатиме виробництво (кВт/МВт) і чи потрібен газ;
• яке водоспоживання та який обсяг стоків;
• яка логістика — вантажообіг на добу, потреба у під'їзді для фур, залізниці;
• які орієнтовні строки будівництва й запуску.

Це не бюрократія заради бюрократії: саме ці цифри визначають, чи впишеться ваш проєкт у наявні потужності парку і скільки коштуватиме підключення.

Крок 2. Оберіть парк

Порівнюйте майданчики за чотирма параметрами: наявність парку в Реєстрі, реальний стан інженерних мереж (а не лише плани), логістика та формат співпраці, який пропонує керуюча компанія. Обов'язково уточніть, чи вже виділено потужність на підстанції та які документи це підтверджують — обіцянка «підключимо» і технічні умови на руках керуючої компанії це різні речі.

Для орієнтиру: індустріальний парк «Терезине» розташований на 82-му кілометрі автомагістралі Київ–Одеса (М05/Е95) у Білоцерківському районі Київської області, площа — 14,9882 га, наявна електрична потужність — 80 МВт (дві трансформаторні групи по 40 МВт).

Крок 3. Заявка та переговори з керуючою компанією

Ви надсилаєте запит із коротким описом проєкту, керуюча компанія перевіряє, чи відповідає він концепції парку, і пропонує конфігурацію ділянки. На цьому етапі узгоджуються принципові речі: площа, межі, доступ до мереж, черговість будівництва, орієнтовна вартість.

Крок 4. Договір про здійснення господарської діяльності

Це ключовий документ, який робить компанію учасником парку. У ньому фіксують вичерпний перелік видів діяльності, робіт і послуг, які учасник виконуватиме в межах парку, а також права й обов'язки сторін, порядок користування інфраструктурою та строк дії.

Зверніть увагу на формулювання видів діяльності: якщо ви розраховуєте на нульову ставку податку на прибуток, перелік у договорі має відповідати «пільговим» КВЕДам. Помилка на цьому етапі коштує десяти років пільги.

Крок 5. Земля і будівництво

Далі укладається договір щодо земельної ділянки. Типові формати:

• оренда або суборенда з правом забудови — ви будуєте власний об'єкт;
• купівля ділянки у межах парку;
• Build-to-Suit — керуюча компанія проєктує та будує об'єкт під ваше технічне завдання, ви орендуєте або викуповуєте готове.

Після цього — проєктування, отримання дозвільних документів, будівництво та введення об'єкта в експлуатацію. Керуюча компанія зазвичай супроводжує ці етапи, бо мережі й дороги — її зона відповідальності.

Крок 6. Оформлення пільг

Пільги не вмикаються автоматично від факту оренди. Компанія має бути внесена як учасник парку, вести діяльність виключно в межах парку та відповідати умовам Податкового кодексу. Детальніше про кожну пільгу — в окремій статті про податкові пільги для резидентів.

Які документи знадобляться

• витяг з ЄДР та статутні документи;
• опис інвестиційного проєкту: вид діяльності, обсяг інвестицій, кількість робочих місць;
• технічне завдання на ділянку та потреби в інженерних потужностях;
• орієнтовний графік реалізації проєкту;
• для іноземного інвестора — документи про структуру власності та підтвердження джерел фінансування.

Точний перелік залежить від формату співпраці та вимог конкретної керуючої компанії.

Скільки це займає часу

Первинна відповідь на заявку — зазвичай кілька робочих днів. Погодження концепції та підбір ділянки — від двох-трьох тижнів до кількох місяців, залежно від складності технічного завдання. Найдовші етапи — не переговори, а проєктування та дозвільна процедура, тому чим раніше ви заходите в діалог із керуючою компанією, тим менше сюрпризів на будівництві.

Три помилки, які найдорожче коштують

1. Не перевірити статус парку в Реєстрі. Без нього податкових і митних пільг не буде, хоч би що обіцяв продавець землі.
2. Занизити потрібну потужність. Збільшити виділену потужність після підключення значно дорожче, ніж закласти запас одразу.
3. Неточно описати види діяльності в договорі. Податкова читає договір буквально.

Як це працює в парку «Терезине»

«Терезине» — майданчик greenfield площею 14,9882 га, створений на 30 років. Доступні три формати входу: оренда чи суборенда ділянки з правом забудови, придбання ділянки у власність та будівництво під замовлення. Умови формуються індивідуально під проєкт — з урахуванням площі, потрібної потужності та строку договору.

Якщо ви плануєте виробництво в Київській області — ознайомтеся з умовами для резидентів або напишіть нам із коротким описом проєкту, і ми підготуємо пропозицію.